La Legge 2 agosto 2004 n. 210 “Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire” e il relativo Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n. 122 “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210“, hanno introdotto per gli acquirenti privati una serie di tutele per gli acconti versati per l’acquisto di immobili “sulla carta”.
La più importante forma di tutela introdotta dal sopra citato D.Lgs. 122/2005 è la garanzia fideiussoria obbligatoria che il costruttore deve rilasciare al futuro acquirente a garanzia delle somme incassate fino al rogito definitivo.

La polizza fideiussoria ex Legge 210/2004:
La fideiussione obbligatoria garantisce tutte le somme incassate e ancora da riscuotere così come previsto nel contratto preliminare, che il futuro acquirente effettuerà fino alla stipula dell’atto definitivo di compravendita al costruttore di un immobile da costruire. Dalla garanzia sono escluse le somme oggetto di mutuo e il saldo prezzo versato in sede di stipula del rogito definitivo.
Se non vengono versate caparre e/o acconti la garanzia fideiussoria non sarà dovuta.
La fideiussione deve essere emessa da una banca o da un’assicurazione autorizzata e opera nel momento in cui si verifichi una situazione di crisi finanziaria (pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto, pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento, del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa e della dichiarazione dello stato d’insolvenza) dell’impresa costruttrice.
La fideiussione, a pena di nullità del contratto, deve essere consegnata dal costruttore al promissario acquirente, prima o contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare di vendita.

L’ambito soggettivo di applicazione della garanzia:
Il promittente venditore deve essere un costruttore che operi in veste imprenditoriale o una cooperativa edilizia che promettano in vendita un immobile da costruire.
Il promissario acquirente deve essere una persona fisica.

I limiti oggettivi dell’obbligo:
La fideiussione scatta per gli immobili da costruire  - a prescindere dalla destinazione d’uso - da intendersi come quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che non siano stati ancora ultimati “versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.
L’obbligo di rilascio della fideiussione non ricorre qualora oggetto della vendita sia un immobile nello stato “grezzo in cui si trova” senza che il costruttore si obblighi a completarlo.

In via generale possiamo quindi dire che lo scopo della normativa è quello di tutelare l’acquirente di un immobile da costruire in quanto parte più debole, alla quale deve essere garantita la possibilità di recuperare tutte le somme pagate al costruttore nel caso di fallimento dello stesso.
 

Articolo redatto da Francesco Cacchiarelli 11-04-2017