Tax planning immobiliare per un’impresa: è meglio fare un leasing, oppure un acquisto con mutuo ipotecario ?
I vantaggi del mutuo sono:
-Diventare da subito proprietario dell’immobile. L’impresa può disporre come meglio crede del bene: utilizzarlo, affittarlo, ristrutturarlo, rivenderlo.
-Nel contratto di mutuo non esiste il canone di riscatto finale.
Svantaggi:
Le banche richiedono garanzie reali (su immobili) o personali (fideiussioni) sul mutuo che si va a contrarre. Il tutto senza considerare che non è possibile, con il mutuo, finanziare il 100% dell’investimento. Normalmente il mutuo copre l’80% del valore dell’immobile.
I vantaggi del mutuo sono:
-Diventare da subito proprietario dell’immobile. L’impresa può disporre come meglio crede del bene: utilizzarlo, affittarlo, ristrutturarlo, rivenderlo.
-Nel contratto di mutuo non esiste il canone di riscatto finale.
Svantaggi:
Le banche richiedono garanzie reali (su immobili) o personali (fideiussioni) sul mutuo che si va a contrarre. Il tutto senza considerare che non è possibile, con il mutuo, finanziare il 100% dell’investimento. Normalmente il mutuo copre l’80% del valore dell’immobile.
Fiscalmente ammortamento al 3% e normalmente peggioramento di alcuni indici di bilancio.
La principale differenza tra acquisto con mutuo fondiario o con leasing immobiliare è data dal fatto che nel primo caso l’impresa acquista subito la proprietà dell’immobile. Con il leasing si paga un canone per avere la disponibilità dell’immobile che rimane di proprietà di terzi sino al pagamento del riscatto.
Vantaggi del leasing immobiliare
E’ possibile finanziare fino al 100% del valore totale dell’immobile da acquistare ed includere anche i costi per eventuali ristrutturazioni ed efficientamento energetico;
Non essendo di proprietà dell’impresa in bene soggetto in leasing non viene iscritto a bilancio tra l'attivo dell’azienda;
L’Iva non è da pagarsi interamente al momento della stipula del contratto ma viene suddivisa nei canoni e sul prezzo di riscatto;
Un bene in leasing non può essere né sequestrato, né pignorato non essendo di proprietà;
Non si devono sostenere spese di istruttoria o iscrizione di ipoteche;
L’importo da versare al notaio viene posticipato al momento del riscatto.
Gli svantaggi del leasing immobiliare sono:
I tempi massimi relativi ai contratti di leasing immobiliare normalmente si attestano intorno ai 12-15 anni. I mutui possono addirittura arrivare fino a 30 anni di durata (e questo comporta rate inferiori).
I tassi di interesse sui mutui ipotecari sono normalmente più bassi. Il leasing ha interessi, nominalmente, più elevati e spesso è obbligatoria una copertura assicurativa contro i danni dell’immobile.
La società di leasing potrebbe richiedere come maxi rata iniziale una somma compresa tra il 10 e il 20% del valore dell’immobile stesso.
Fiscalmente
I canoni di leasing immobiliare sono deducibili, ai sensi dell’articolo 102, comma 7 del TUIR in un periodo non inferiore a 12 anni.
Si può quindi compensare la maggiore onerosità finanziaria compensandola con il vantaggio fiscale di potersi dedurre annualmente una quota di costo più elevata.
Attenzione alla plusvalenza latente futura
Se acquisti un immobile strumentale con il mutuo il valore di iscrizione in bilancio dell’immobile è dato dal relativo costo di acquisto.
Se lo acquisti con un leasing immobiliare iscriverai l’immobile in bilancio soltanto nel momento e al valore del riscatto finale. Questo valore sarà il dato di partenza per individuare l’eventuale plusvalenza derivante dalla vendite futura di quell’immobile.
La principale differenza tra acquisto con mutuo fondiario o con leasing immobiliare è data dal fatto che nel primo caso l’impresa acquista subito la proprietà dell’immobile. Con il leasing si paga un canone per avere la disponibilità dell’immobile che rimane di proprietà di terzi sino al pagamento del riscatto.
Vantaggi del leasing immobiliare
E’ possibile finanziare fino al 100% del valore totale dell’immobile da acquistare ed includere anche i costi per eventuali ristrutturazioni ed efficientamento energetico;
Non essendo di proprietà dell’impresa in bene soggetto in leasing non viene iscritto a bilancio tra l'attivo dell’azienda;
L’Iva non è da pagarsi interamente al momento della stipula del contratto ma viene suddivisa nei canoni e sul prezzo di riscatto;
Un bene in leasing non può essere né sequestrato, né pignorato non essendo di proprietà;
Non si devono sostenere spese di istruttoria o iscrizione di ipoteche;
L’importo da versare al notaio viene posticipato al momento del riscatto.
Gli svantaggi del leasing immobiliare sono:
I tempi massimi relativi ai contratti di leasing immobiliare normalmente si attestano intorno ai 12-15 anni. I mutui possono addirittura arrivare fino a 30 anni di durata (e questo comporta rate inferiori).
I tassi di interesse sui mutui ipotecari sono normalmente più bassi. Il leasing ha interessi, nominalmente, più elevati e spesso è obbligatoria una copertura assicurativa contro i danni dell’immobile.
La società di leasing potrebbe richiedere come maxi rata iniziale una somma compresa tra il 10 e il 20% del valore dell’immobile stesso.
Fiscalmente
I canoni di leasing immobiliare sono deducibili, ai sensi dell’articolo 102, comma 7 del TUIR in un periodo non inferiore a 12 anni.
Si può quindi compensare la maggiore onerosità finanziaria compensandola con il vantaggio fiscale di potersi dedurre annualmente una quota di costo più elevata.
Attenzione alla plusvalenza latente futura
Se acquisti un immobile strumentale con il mutuo il valore di iscrizione in bilancio dell’immobile è dato dal relativo costo di acquisto.
Se lo acquisti con un leasing immobiliare iscriverai l’immobile in bilancio soltanto nel momento e al valore del riscatto finale. Questo valore sarà il dato di partenza per individuare l’eventuale plusvalenza derivante dalla vendite futura di quell’immobile.
