Articolo redatto dall'Avv. Andrea Cruciani - 25/01/2015 
 
La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini.
 
L’amministratore di condominio può essere una persona fisica o una società, sia di persone (società semplice, s.n.c. o s.a.s.) che di capitali (S.p.A., s.r.l., ecc.).
L’amministratore persona fisica deve possedere i seguenti REQUISITI: avere il godimento dei diritti civili; non essere interdetto o inabilitato; non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni; non essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; non essere stato annotato nell'elenco dei protesti cambiari; possedere il diploma di scuola secondaria di secondo grado; aver frequentato un corso di formazione iniziale; svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale; tuttavia, questi ultimi tre requisiti non sono necessari se è nominato amministratore uno dei condomini. 
In ipotesi di amministrazione affidata ad una società, i suddetti medesimi requisiti devono essere posseduti dai soci a responsabilità illimitata (responsabili dei debiti della società anche con il loro patrimonio personale), dagli amministratori della società, nonchè dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condominii ai quali la società fornisce i propri servizi.
La perdita dei requisiti, ad eccezione degli ultimi tre, causa l’immediata cessazione dall’incarico di amministratore.
 
La NOMINA dell’amministratore spetta sempre all’assemblea dei condomini a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (quando la nomina è obbligatorira, se l’assemblea non provvede, si può richiedere la nomina all’Autorità giudiziaria).
L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. In tal caso, l’amministratore deve adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari (art. 1129 codice civile).
L'incarico dell'amministratore dura un anno e si rinnova tacitamente salvo revoca da parte dell'assemblea dei condomini. Accettando la nomina l’amministratore deve specificare il compenso richiesto per l’attività da svolgere, altrimenti la nomina si considera nulla. All’atto della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali ed affiggere sul luogo di accesso al condominio un documento dal quale risultino le sue generalità e i suoi recapiti, anche telefonici.
 
Nell’ambito dei suoi POTERI e DOVERI, l’amministratore ha la rappresentanza del condominio, può promuovere azioni giudiziali nell’interesse del condominio sia contro i terzi sia contro uno o più condomini. Inoltre, per avviare una causa contro il condominio, o anche per sole comunicazioni, solleciti, diffide ecc., tutti gli atti devono essere notificati presso l’amministratore. 
L’amministratore deve tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi, specificando i dati catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni; deve conservare la documentazione riguardante la propria gestione, tenere il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e di revoca dell’amministratore, il registro di contabilità, anche con modalità informatizzate; deve altresì comunicare il luogo dove vengono tenuti i registri, i verbali di assemblea, la contabilità ecc., specificando giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente; deve aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio ed è obbligato a far transitare su questo conto le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio; deve convocare annualmente l’assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale; curare l’osservanza del regolamento di condominio; deve eseguire le deliberazioni dell'assemblea; compiere tutti gli atti per conservare le parti comuni dell’edificio; deve disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne nel migliore dei modi; deve erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; riscuotere i contributi e curare gli adempimenti fiscali; agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo che l’assemblea lo dispensi espressamente; inoltre, in caso di richiesta dei condomini, l’amministratore deve fornire un’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e sullo stato delle cause in corso; deve, altresì, predisporre il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini ed eseguire tutte le attività urgenti per evitare danni per gli interessi comuni.
 
La REVOCA dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Quindi, se il regolamento non disciplina la revoca dell’amministratore occorre una delibera favorevole dell’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
In particolare, quando emergono gravi irregolarità fiscali o risulta la mancata apertura del conto corrente obbligatorio, o il suo mancato utilizzo, ciascun condomino può chiedere che venga convocata un’assemblea per la revoca dell’amministratore o per fare cessare le irregolarità. In caso di mancata revoca il condomino potrà ricorrere al Giudice.
La revoca, pertanto, può anche essere disposta dall'Autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, in caso di gravi irregolarità e, in particolare, quando l’amministratore non rende il conto della gestione, ovvero non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale; omette la comunicazione dei propri dati oppure li comunica in modo incompleto; omette di aprire il conto corrente condominiale; non cura la tenuta dei registri obbligatori; omette di dare esecuzione ad una delibera dell’assemblea; non convoca l’assemblea per l’approvazione dei conti; si rifiuta di fornire dati aggiornati in merito allo stato dei pagamenti; si rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore; gestisce il patrimonio del condominio in modo tale da creare il rischio di confusione tra il suo patrimonio o con quello di altri soggetti; omette l’esecuzione di un provvedimento del Giudice o dell’Autorità amministrativa; non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale; non cura il recupero dei crediti e la relativa fase di esecuzione (pignoramento, vendita all’asta e assegnazione delle somme); cancella immotivatamente delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio. 
L’amministratore revocato dall’Autorità giudiziaria non può più essere nominato dall’assemblea.

 
In caso di cattiva esecuzione dell’incarico l’amministratore va incontro a responsabilità nei confronti del condominio, invero, il ruolo dell’amministratore di condomino è disciplinato dal codice civile (artt. 1117-1138) libro III, titolo VII, capo II dedicato al “Condominio negli edifici”, modificato dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220; in particolare, l’art. 1129, comma 15, conferma l’applicabilità delle norme sul mandato per il rapporto tra condominio e amministratore, pertanto, l’amministratore può ritenersi un mandatario con rappresentanza con conseguente applicabilità degli artt. 1387 e ss. (Della Rappresentanza) e 1703 e ss. (Del Mandato) del codice civile.