Sebbene la donazione possa risultare vantaggiosa rispetto alla compravendita dal punto di vista fiscale, occorre tenere presente che, da un punto di vista prettamente legale, la provenienza donativa di un immobile può comportare delle "complicazioni".
Al riguardo, si rende necessaria una premessa in tema di successione ereditaria ed in particolare della cosiddetta successione necessaria dei legittimari.
Orbene, la legge riserva al coniuge, ai discendenti o agli ascendenti, cosiddetti  legittimari, una quota di eredità o altri diritti del defunto anche contro la volontà di quest’ultimo, il quale, quindi, non potrebbe disporre del proprio patrimonio con testamento o con donazioni oltre i limiti della quota disponibile, intaccando le quote riservate ai legittimari.
In mancanza di legittimari non vi sono quote riservate ma, in caso contrario, si deve calcolare la quota disponibile di cui sopra. Il calcolo delle quote, tuttavia, è possibile soltanto con riferimento al momento della apertura della successione, quando muore il soggetto interessato, giacché, durante la vita, il patrimonio di chiunque può subire variazioni in ragione del consumo o dell’incremento sempre possibili.
Sia il testamento che le donazioni quindi sono sempre atti validi ed efficaci ma, se al momento della apertura della successione, effettuato il calcolo, risulta leso qualche legittimario, questi potrà agire in giudizio con la cosiddetta azione di riduzione delle donazioni o delle disposizioni del testamento lesive dei suoi diritti.
I legittimari non possono rinunciare all’azione di riduzione finché colui della cui eredità si tratta è ancora in vita, neanche prestando il loro assenso ad eventuali donazioni. Peraltro, la riduzione delle donazioni può essere domandata anche dagli eredi dei legittimari nonché dai loro aventi causa (art. 557 Codice Civile). L’azione è soggetta alla prescrizione ordinaria decennale, che decorre dall’apertura della successione, ed inoltre, gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono, ai sensi di legge, liberi da ogni peso o ipoteca di cui il donatario li abbia gravati  (invero non è possibile imporre pesi o condizioni sulla quota spettante ai legittimari). 
Pertanto, è il rischio di una possibile azione di riduzione che rende assai difficile ottenere finanziamenti prestando garanzia con  immobili provenienti da una donazione.
Per di più, l’art 563 del Codice Civile prevede la possibilità di azione anche contro gli aventi causa dai donatari soggetti a riduzione. Quindi, se il donatario contro il quale è stata pronunziata la riduzione ha alienato a terzi l’immobile ricevuto per donazione, il legittimario può pretendere anche dai successivi acquirenti la restituzione se non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione… Non solo, detto termine è sospeso per ulteriori anni venti nei confronti del coniuge e dei discendenti del donante che abbiano notificato e trascritto, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione!
In particolare, chi non ha figli né coniuge né genitori in vita, non è esente da questioni legate alla legittima, in quanto eventuali eredi dei genitori, potranno domandare la riduzione, poiché la rappresentazione fa subentrare i discendenti nel luogo e nel grado del loro ascendente, in tutti i casi in cui questi non può o non vuole accettare l'eredità. Si evidenzia altresì che la rappresentazione ha luogo, nella linea retta a favore dei discendenti dei figli, anche adottivi, e, nella linea collaterale, a favore dei discendenti dei fratelli e delle sorelle del defunto.
Infine, quanto ai creditori del defunto, questi non possono agire in riduzione soltanto se il legittimario avente diritto alla riduzione accetta l’eredità con il beneficio d'inventario.
 
Articolo redatto dall'Avv. Andrea Cruciani il 22.01.2016