La determinazione del canone di locazione di un ramo d’azienda è un processo complesso.
Fattori che influenzano il canone:
Valore del ramo d’azienda: Si basa su una stima dei beni materiali e immateriali, dell’avviamento e della capacità reddituale del ramo stesso.
Durata del contratto: Contratti più lunghi potrebbero comportare canoni iniziali più bassi, ma con possibili adeguamenti periodici.
Condizioni di mercato: L’offerta e la domanda di rami d’azienda simili, la congiuntura economica generale e le condizioni specifiche del settore influenzano il valore di mercato.
Rischio d’impresa: Il rischio associato all’attività del ramo d’azienda incide sul tasso di remunerazione del capitale investito.
Condizioni contrattuali: Clausole come gli obblighi di investimento, le garanzie, le modalità di pagamento e le eventuali opzioni di acquisto influenzano il canone.
Investimenti necessari: Eventuali investimenti richiesti per adeguare il punto vendita.
Condizioni del locale: Stato di manutenzione, impianti, arredi.
Contratti in essere: Contratti di fornitura, licenze, ecc
Valore del patrimonio: €500.000 (Questo rappresenta il valore complessivo dei beni, dell’avviamento, ecc. della boutique)
Reddito annuale lordo: €120.000 (Il reddito complessivo generato dalla boutique in un anno)
Tasso di rendimento: 10% (Questo è un valore stimato che rappresenta il rendimento atteso sull’investimento nel ramo d’azienda)
Calcolo del tasso di rendimento:
Il tasso di rendimento è un valore che viene stimato in base a diversi fattori:
Rischio dell’investimento: Più alto è il rischio, maggiore sarà il tasso di rendimento atteso.
Condizioni di mercato: Il tasso di rendimento può variare in base alla domanda e all’offerta di rami d’azienda simili, alla situazione economica generale e ad altri fattori di mercato.
Durata del contratto: Contratti più lunghi potrebbero comportare tassi di rendimento più bassi.
Nel nostro esempio, si è stimato un tasso di rendimento del 10%. Questo significa che chi investe nel ramo d’azienda si aspetta di ottenere un ritorno del 10% sul capitale investito annualmente.
Calcolo del canone annuale con media ponderata:
Il metodo della media ponderata è uno dei metodi più utilizzati per determinare il canone di locazione. In questo metodo si considera sia il valore del patrimonio che il reddito generato dal ramo d’azienda.
Formula:
Canone annuale = (Valore del patrimonio * Tasso di rendimento + Reddito annuale lordo) / 2
Calcolo:
Canone annuale = (€500.000 * 10% + €120.000) / 2
Canone annuale = (€50.000 + €120.000) / 2
Canone annuale = €170.000 / 2
Canone annuale = €85.000
Perché si utilizza la media ponderata?
La media ponderata tiene conto sia del valore del capitale investito (rappresentato dal valore del patrimonio) sia della capacità reddituale del ramo d’azienda. In questo modo, si ottiene un valore del canone che riflette sia il valore del patrimonio che la sua capacità di generare reddito.
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Scenario:
Immaginiamo di voler valutare una piccola boutique di abbigliamento nel centro di una città medio-grande.
Step 1: Analisi del Bilancio
Supponiamo che il bilancio della boutique presenti i seguenti dati:
Attività:
Immobili (negozio): €300.000
Merci (abbigliamento): €100.000
Arredamento e attrezzature: €50.000
Crediti verso clienti: €20.000
Cassa: €10.000
Totale Attività: €580.000
Passività:
Debiti verso fornitori: €50.000
Mutui: €100.000
Totale Passività: €150.000
Patrimonio Netto: €580.000 (Totale Attività) – €150.000 (Totale Passività) = €430.000
Step 2: Aggiornamento dei valori
Immobili: Potrebbe essere necessario stimare il valore di mercato dell’immobile, che potrebbe essere superiore al valore contabile. Supponiamo che un perito stimi il valore di mercato dell’immobile in €400.000.
Merci: Il valore delle merci potrebbe essere aggiornato in base al loro valore di realizzo.
Arredamento e attrezzature: Si stima un deprezzamento del 20% per l’arredamento e le attrezzature, portando il loro valore a €40.000.
Step 3: Calcolo del valore dell’azienda
Nuovo Patrimonio Netto:
Immobili: €400.000
Merci: €100.000
Arredamento e attrezzature: €40.000
Crediti: €20.000
Cassa: €10.000
Totale Attività: €570.000
Passività (rimanenti invariate): €150.000
Nuovo Patrimonio Netto: €570.000 – €150.000 = €420.000
Quindi, secondo il metodo patrimoniale, il valore della boutique è stimato in €420.000.
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La decisione di voler concedere e prendere in affitto un’ azienda o un ramo di essa, si basa su valutazioni economiche e finanziarie, che consentono ad entrambe le parti, locatore e affittuario, di incrementare il valore di ciascuno.
Il valore del canone congruo di affitto risulta pari al prodotto tra il valore del capitale economico dell’azienda o ramo d’azienda dato in locazione e un tasso di remunerazione del capitale investito nell’azienda locata. Il locatore può anche decidere di valutare l’affitto ramo d’azienda come forma alternativa alla gestione diretta stabilendo un canone minimo detto anche soglia di indifferenza al di sopra della quale risulta più conveniente l’affitto d’azienda che la gestione diretta da parte del locatore.
Anche l’affittuario deve valutare se dall’affitto dell’azienda può ricevere maggiore valore e deve stimare un canone massimo al di sopra del quale l’affitto non sarebbe opportuno.
Canone congruo: nel caso di un affitto deciso nell’ambito di una procedura fallimentare, potrebbe essere quantificato calcolando il prodotto tra il valore dell’azienda determinato secondo il metodo patrimoniale e una percentuale che dovrebbe essere inversamente proporzionale alla deperibilità delle componenti immateriali d’azienda e andrebbe determinata in un intervallo compreso tra zero e la redditività normale di settore.
Approccio di mercato: «è riscontrabile nel mercato una percentuale dell’1% del fatturato».
Negoziazione: Il canone di locazione è un valore che viene negoziato tra le parti. Il valore calcolato con i metodi sopra descritti rappresenta un punto di partenza per la negoziazione.
Altri metodi di calcolo: Esistono altri metodi per calcolare il canone di locazione, come ad esempio il metodo patrimoniale puro (basato solo sul valore del patrimonio) o il metodo reddituale puro (basato solo sul reddito). La scelta del metodo dipende dalle caratteristiche specifiche del ramo d’azienda e dalle esigenze delle parti coinvolte.
