RISTRUTTURARE LA CASA - Come fare le giuste scelte nel momento in cui investi il tuo denaro per migliorare il tuo spazio.
Ristrutturare la propria abitazione oggi è considerata sicuramente un’impresa scoraggiante, soprattutto per i costi che si devono sostenere, ma ad incentivarla, anche in un periodo di grande crisi economica che non ha risparmiato neppure questo settore, ci sono le importanti agevolazioni fiscali confermate anche per questo anno per tutti gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. Un incoraggiamento non indifferente considerando anche le difficoltà di accesso al credito per tutte quelle persone che intendono ristrutturare la propria abitazione.
Le necessità che spingono le persone a farsi carico di una ristrutturazione sono molteplici e mutevoli, che variano a seconda dei casi: dalla ristrutturazione per motivi estetici, dall’esigenza di avere una nuova distribuzione degli spazi interni realizzando una camera da letto in più o un bagno, dalla necessità di trovare un comfort abitativo maggiore ed infine in previsione di una vendita, interventi mirati e particolari spesso risultano essere fondamentali per attrarre potenziali acquirenti e naturalmente aumentare il valore dell’immobile.
I motivi possono essere molteplici e tutti importanti, ma vorrei soffermare l’attenzione su quel motivo che ad oggi è sicuramente necessario e rientra nelle giuste scelte da fare nel momento in cui si va ad investire il proprio denaro nella ristrutturazione di un immobile: il consumo energetico, cioè tutto quello che si tramuta in bollette di luce, gas ed energia elettrica da pagare.
 
Tutti sappiamo quanto consuma la nostra automobile, ma sappiamo quanto costa mantenere la casa calda in inverno e fresca d’estate? Le case consumano come le automobili e a conti fatti anche tanto.
Questo perché il patrimonio edilizio nazionale è prevalentemente costituito di case: 57,8 milioni di unità immobiliari censite di cui il 53 % sono abitazioni. Delle case degli italiani quasi il 70% sono state costruite tra il 1946 e il 1991. Gli anni che vanno dal 1952 e il 1963 sono stati quelli del boom economico per l’Italia e di conseguenza sono stati anche gli anni del boom edilizio. In quegli anni gli stipendi raddoppiarono, la disoccupazione scese al di sotto del 3%, le condizioni di vita migliorarono notevolmente e i tassi di interesse erano ai minimi storici. Per questi motivi sempre più persone potevano permettersi di costruire o acquistare una casa di proprietà.
Inoltre, poco meno della metà sono state realizzate tra gli anni ’70 e ’90, quando il costo dell’energia era ben diverso da oggi e ancora non si ragionava nell’ottica di tutela del pianeta e soprattutto delle risorse, come invece accade adesso.
Solo a partire dal 1991, e dopo le crisi petrolifere del 1973 e del 1979, in Italia si cominciò a pensare al risparmio energetico e a costruzioni meno “energivore”. Tuttavia la prima legge sul risparmio energetico, ossia la legge 10 del 1991, non apportò grandi rivoluzioni sul modo di costruire. Bastava un muro in laterizio di ultima generazione a isolare per rientrare negli standard normativi.
La vera rivoluzione è avvenuta solo nel 2005, quando gli standard imposti dalla normativa sono stati davvero degni della politica europea sul risparmio energetico.
 
Come abbiamo detto, però, la maggior parte degli edifici italiani è stata costruita prima del 1991, quando ancora non si conosceva la parola efficienza energetica. Se da una parte questi edifici presentano problemi relativi ai consumi, e quindi chi ci abita è costretto a spendere di media intorno ai 1.500 – 2.000 euro all’anno per le bollette del gas, dall’altra, a differenza delle nuove costruzioni, presentano spazi ampi e stanze grandi e accoglienti. Questo è uno dei motivi che oggi spinge la maggior parte delle persone in cerca di casa a dirigersi verso case costruite in media 30 – 40 anni fa.
Da una parte la classe energetica peggiore e l’età della casa fa si che queste case vengano vendute a un prezzo basso, dall’altra le superfici grandi e spaziose le rendono interessanti agli occhi dei possibili compratori, inoltre  gli incentivi a disposizione permettono a chi acquista di renderle più efficienti, godendo di una serie di vantaggi e agevolazioni.
 
INDICAZIONI PER UN’ANALISI DELLO STATO DI CONSERVSZIONE E INDIVIDUAZIONE DI ALCUNE SOLUZIONI TECNICHE
Oltre ad essere cambiate le esigenze, oggi sono cambiati il modo di abitare, i materiali e le tecnologie costruttive. Le componenti principali da tenere sotto controllo nell’edificio sono senza dubbio le murature esterne e gli infissi, perché ci indicano immediatamente se la nostra abitazione sta consumando molto e se soprattutto ci garantisce quello standard di benessere igrotermico (giusto rapporto tra umidità e temperatura dell’ aria) mantenendo un microclima interno confortevole sia in inverno che in estate.
Se negli anni ’70 l’infisso con il vetro singolo era il top di gamma, oggi si pensa a tripli vetri con gas e a trattamenti basso-emissivi per ridurre al minimo le dispersioni di calore in inverno e l’ingresso del sole in estate.
Negli anni ’70 la tipologia di muratura era fatta con mattoni pieni e una camera d’aria in mezzo. Al tempo questa soluzione era il migliore degli optional in quanto a isolamento termico.
Oggi le cose sono ben diverse: si applica un isolante anche di 10 cm di spessore sulla parete per rendere l’involucro il più resistente possibile al passaggio del calore.
Spesso questo tipo di abitazioni, non essendo isolate, presentano una serie di difetti come, per esempio, ponti termici dovuti alla presenza nell’involucro di pilastri o travi in cemento armato, tali da favorire il proliferare della muffa. Dove c’è la muffa non si vive bene: da una parte è pericolosa per la salute, soprattutto per i bambini provocando allergie e causando problemi alle vie respiratorie, dall’altra rende l’ambiente poco confortevole, anche per la sensazione di umidità e talvolta per l’odore che emana.
 
INDICAZIONI SU COME PROCEDERE PER RISTRUTTURARE – IMPORTANZA CONSULENZA TECNICO
Se vivete in una casa anni ’70 o ’80 o l’avete appena acquistata e vorreste capire come migliorarla, il primo passo che vi consiglio di fare è richiedere una consulenza al vostro tecnico di fiducia, per evitare i consigli di impresari o impiantisti, che tenterebbero di venderti il loro prodotto anche se in realtà non sarebbe ottimale per la vostra casa.
Di conseguenza, le persone che si rivolgono ad un tecnico hanno anche la necessità di capire quali sono gli interventi più importanti da fare, e vogliono sapere come massimizzare le agevolazioni messe a disposizione dallo Stato o da altri enti.
Questo perché bisogna per prima cosa capire che tipo di intervento fare: in un edificio si può decidere di intervenire sull’involucro (muri, tetti, solai) isolandolo per renderlo meno dispendioso di energia, oppure si può intervenire sull’impianto. Anche parlando solo di involucro le possibilità sono tante: è meglio isolare il tetto o isolare le pareti? È meglio cambiare i serramenti o isolare il pavimento che sta sopra la cantina non riscaldata? Lo stesso vale per l’impianto: meglio una termo stufa o una pompa di calore? Meglio un impianto di riscaldamento/raffrescamento a pavimento o il tradizionale condizionatore? Tutti questi interventi possono essere detratti? Ne ho beneficio?
Queste sono le domande a cui dovrebbe rispondere il vostro tecnico e dopo aver eseguito una consulenza preliminare e aver capito come intervenire sull’abitazione, il tecnico vi seguirà negli adempimenti burocratici (pratiche comunali), nella scelta dei fornitori/installatori, nel controllo della corretta esecuzione dei lavori e nella richiesta delle agevolazioni fiscali in atto.
 
INDICAZIONI PER INDIVIDUARE GLI INTERVENTI EDILIZI E TITOLI ABILITATIVI NECESSARI PER I CASI DIRISTRUTTURAZIONE.
Dopo aver valutato i vari tipi di interventi previsti il passo successivo è capire se ricadono nella manutenzione straordinaria o ordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia a seconda di questo si potranno effettuare le corrispondenti pratiche edilizie.
Definisce il "tipo di manutenzione" il DPR 380/01 TU Edilizia. Il più delle volte la ristrutturazione di un appartamento ricade nelle attività di edilizia libera (art. 6 del dpr).
”Attenzione perchè non è facile capire quando non vi ricade”. Per sapere quale normativa seguire, pratica edilizia redigere, come rapportarsi con il Comune e con il catasto consiglio sempre di ricercare l’assistenza e la consulenza di un tecnico responsabile che potrà tutelare i tuoi interessi.
 
INTERVENTI EDILIZI PREVISTI DALLA LEGGE:
EDILIZIA LIBERA Si può usufruire di questo strumento semplificato solo se vengono rispettate le normative antisismiche, energetiche, antincendio, igienico sanitarie, ed altre prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali (Piano regolatore e Regolamento edilizio).
Quindi è possibile realizzare degli interventi edilizi senza richiedere nessun titolo abilitativo all'ufficio tecnico del Comune.
Ossia, il proprietario dell'immobile nei casi descritti di seguito potrà realizzare i lavori liberamente.
  • Manutenzione ordinaria per opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, opere necessarie ad integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
  • Eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
ESEMPI DI INTERVENTI IN MANUENZIONE ORDINARIA:
  • la sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione;
  • la riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere)
  • rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori
  • rifacimento intonaci interni e tinteggiatura
  • rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai materiali
  • rinnovo delle impermeabilizzazioni, sostituzione tegole e parti accessorie deteriorate per lo smaltimento delle acque
  • riparazione recinzioni
  • sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande senza modifica della tipologia di infisso
Questi interventi di edilizia libera che ricadono in manutenzione ordinaria a volte richiedono una COMUNICAZIONE DI INIZIO ATTIVITÀ – CIL anche telematica.
Si tratta di una semplice comunicazione (CIL) senza l'asseverazione di un tecnico abilitato. Solitamente i comuni mettono a disposizione la modulistica che il committente può riempire e consegnare autonomamente.
  • Installazione di: impianto elettrico; impianto termico, caloriferi, parabolica, condizionatore esterno, camini, canne fumarie, gazebo permanenti, illuminazione esterna, inferriate, servoscala;
  • Sostituzione di: inferriate, infissi esterni, pannelli solari, rivestimenti esterni, portoncini d’ingresso, basculanti, cancelli pedonali, cancelli carrai; Risanamento muri;
  • Impermeabilizzazione terrazzo;
  • Adeguamento impianto elettrico;
  • Adeguamento impianto termico;
  • Realizzazione di aree ludiche di pertinenza agli edifici;
  • Realizzazione di elementi di arredo di aree esterne di pertinenza agli edifici;
  • Realizzazione di intercapedini e/o locali tombati.
ESEMPI DI INTERVENTI IN MANUENZIONE STRAORDINARIA
EDILIZIA LIBERA CON COMUNICAZIONE DI INIZIO ATTIVITÀ RELAZIONE ASSEVERATA ED ELABORATI TECNICI (CILA):
Opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Una lista esemplificativa di interventi di manutenzione straordinaria:
  • sostituzione e modifica dei tramezzi interni;
  • sostituzione infissi esterni con modifica del materiale o tipologia di infisso;
  • realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili;
  • realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche,impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;
  • realizzazione ed integrazione di servizi igienico sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici;
  • consolidamento delle strutture di fondazione e di elevazione;
  • rifacimento vespai;
  • rifacimento di rampe e scale;
  • interventi finalizzati al risparmio energetico;
Manutenzione straordinaria, sempre che non riguardi le parti strutturali dell’edificio, non comporti aumento del numero delle unità immobiliari e non implichi incremento dei parametri urbanistici.
Aperture di porte interne e lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino strutture dell’edificio, non comportino aumento dell’unità immobiliare e non implichino incremento dei parametri urbanistici.
 
EDILIZIA ordinaria CON SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’ ED ELABORATI TECNICI (SCIA):
TUTTI GLI INTERVENTI IN MANUENZIONE STRAORDINARIA che riguardi anche le parti strutturali dell’edificio e/o totale rifacimento degli impianti elettrico, idrico-sanitario e termico;
Tutti gli interventi di Restauro e risanamento conservativo. Sono gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. In linea di massima, si tratta di opere eseguite su edifici di un certo pregio e vetustà, dai rustici che vanno rimessi in sesto con rispetto delle caratteristiche costruttive originarie alle unità immobiliari o a interi edifici per i quali non sia necessaria una ristrutturazione vera e propria. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
 
Tutti gli interventi di Ristrutturazione edilizia. Si tratta degli interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possano portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica. In alcune realtà locali sono definite “ristrutturazioni edilizie leggere”;
 
ESEMPI:
  • Nuova istallazione: ascensori, montacarichi, piattaforme elevatrici;
  • risanamento: copertura, vano ascensore;
  • sostituzione: copertura, davanzale, pianerottolo esterno;
  • realizzazione di: micropali, volumi tecnici, vespai, vetrate permanenti, solaio in legno, solaio in cemento, rampa esterna;
  • costruzione cuccia per animali;
  • demolizioni di tutto o parte di edificio;
  • accorpamenti unità immobiliari;
  • adeguamento antisismico e/o igienico-sanitario;
  • realizzazione o sostituzione integrale di impianto ascensore;
  • nuove aperture e/o modifiche in facciata;
  • bonifica amianto;
  • modifica cantina con formazione di vespaio;
  • consolidamento fondazioni;
  • eliminazione umidità con taglio nel muro;
  • realizzazione di garage pertinenziali;
  • nuove aperture nel tetto;
  • sporgenze ed aggetti (cornicioni, bugne, balconi);
  • scala antincendio;
 
EDILIZIA ordinaria CON DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA’ ONEROSA ED ELABORATI TECNICI (DIA):
Interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso. In alcune realtà locali sono definite “ristrutturazioni edilizie pesanti”.
 
ESEMPI
  • realizzazione di vano scala e/o vano ascensore;
  • ripetitori per telecomunicazioni;
  • cambio di destinazione d’uso senza opere se incide sui parametri urbanistici;
  • ristrutturazione edilizia con aumento di volumetria;
  • recupero di sottotetto ad uso abitativo;
  • interventi di ampliamento in regime di Piano casa.
Data la complessità, il numero elevato di interventi e la non facilità a classificarli per capire quale titolo abilitativo debba essere richiesto per non cadere in sanzioni necessita la consulenza di un tecnico specializzato che sappia rapportarsi con gli organi Comunali di riferimento per individuare la pratica e l’iter burocratico da sostenere per tutelare il cliente in tutte le sue fasi.
 
Quindi il tecnico si deve occupare della soddisfazione del committente consigliando le migliori soluzioni per le sue esigenze e per il tipo di investimento che intende effettuare. Ricercando un rapporto continuo e completo con l'obiettivo comune di ottenere una ristrutturazione di qualità.
 
Articolo redatto dalla Dott.ssa in Architettura Marina Marcatili - Relazione al seminario "Ristrutturazione edilizia. Cosa serve, come fare a chi rivolgersi" – 21/06/2016, presso Start Coworking
 
Le altre relazioni al seminario "Ristrutturazione edilizia. Cosa serve, come fare a chi rivolgersi”: