Il condominio è responsabile per tutti i danni connessi alla manutenzione delle parti condominiali dell’edificio dovendo evitare ogni situazione di pericolo prevedibile, scarsa illuminazione, sporgenze, buche, sostanze scivolose, ecc.; ciò non toglie che il danneggiato debba comunque provare dove e come si è fatto male o ha subito un danno a cose (ovverosia il nesso causale tra il bene in questione e il danno subito).
 
In generale, la proprietà di un bene impone l'obbligo di custodia del bene stesso, i danni a questo collegati e riferibili sono quindi imputabili al proprietario custode, che comunque può liberarsi da questa responsabilità oggettiva se prova che il danno si è verificato per una causa in nessun modo imputabile alla sua proprietà, per caso fortuito o forza maggiore, un’ulteriore elemento causale imprevisto e imprevedibile che abbia condotto al verificarsi dell’incidente.
In particolare, nel caso di infortunio occorso in area condominiale (ad esempio, a un ospite di un condomino), vigono le regole disposte per la responsabilità civile, in tale prospettiva perciò, escludendo la responsabilità contrattuale (1218 e ss. del codice civile), il dato normativo di riferimento attiene alla responsabilità extracontrattuale (artt. 2043 e ss. del codice civile in particolare, l’art. 2051).
In concreto, il danneggiato deve dimostrare di essersi fatto male nella proprietà condominiale a cui ha avuto libero accesso e che il suo infortunio non è dovuto sua negligenza, rilevando altresì anche la condotta del danneggiato stesso.

Il condominio, per liberarsi da ogni responsabilità, sarà tenuto a provare che il danno sia imputabile a un fattore esterno, fortuito, eccezionale e non prevedibile oppure che dipende esclusivamente dalla condotta tenuta dal danneggiato per sua negligenza o imprudenza.
È inoltre determinante il fatto che la proprietà condominiale risulti in perfette condizioni e che non presenti al momento del sinistro difetti in grado di determinare pericoli in occasione di una condotta assolutamente corretta di chi vi accede.
I condomini sono responsabili di ciò che accade negli spazi condominiali e se non c’è un’assicurazione del condominio o un’assicurazione individuale di un condomino lungimirante, in caso di danni a terzi il condominio e i singoli condomini ben possono essere chiamati a dover risarcire il danneggiato.
 
La normativa vigente non prevede alcun obbligo di assicurazione in capo al condominio e l’amministratore per stipulare una polizza di assicurazione deve essere autorizzato dai condomini ma se il regolamento di condominio prevede la possibilità di assicurazione è facoltà dell’amministratore stipulare il contratto anche senza il previo consenso dell’assemblea condominiale. 
Una tipica assicurazione condominiale è la cosiddetta polizza globale fabbricati che copre i danni arrecati al fabbricato sia con riferimento alle proprietà esclusive che alle parti comuni; inoltre, si può prevedere una garanzia di responsabilità civile per i danni arrecati ai terzi estranei al condominio (lesioni personali, danni a cose ed animali ecc.).
I contratti assicurativi possono considerare terzi anche i condomini stessi, sia tra loro che nei confronti della proprietà comune e i singoli condomini possono essere titolari anche di polizze assicurative individuali, che possono sovrapporsi o meno alla polizza globale fabbricati. Scopo della polizza è proteggere i condomini sia da spese per danni al condominio che da eventuali risarcimenti dovuti in caso di danno procuratosi ad alcuno nella proprietà condominiale, proprio perché, come detto, i condomini sono responsabili di ciò che accade negli spazi condominiali e se non c’è un’assicurazione del condominio, o un assicurazione individuale di un condomino lungimirante, in caso di danni paga tutto il condominio, quindi, i condomini.
 
Articolo redatto dall'Avv. Andrea Cruciani il 10.10.2015 
Articoli correlati: