Le controversie in materia di condominio, ovverosia riguardanti le parti comuni, relative all’amministratore, all’assemblea e alle delibere condominiali, al regolamento, alle spese, alla riscossione dei contributi ecc., rientrano tra quelle per cui è obbligatorio, prima di intentare un’azione giudiziaria, salvo il ricorso per ingiunzione e il cautelare, esperire il procedimento di mediazione ai sensi del Decreto Legislativo 4 marzo 2010, n. 28.
La mediazione consiste nell’attività svolta da un apposito organismo abilitato, terzo e imparziale, ed è finalizzata alla composizione della controversia mediante il raggiungimento di un accordo o con l’accettazione di una proposta risolutiva formulata dal mediatore.
L’organismo di mediazione cui rivolgersi deve essere uno tra quelli, pubblici o privati, iscritti in apposito registro tenuto presso il Ministero della Giustizia e territorialmente competenti con riferimento al luogo in cui è situato il condominio.
L’organismo di mediazione cui rivolgersi deve essere uno tra quelli, pubblici o privati, iscritti in apposito registro tenuto presso il Ministero della Giustizia e territorialmente competenti con riferimento al luogo in cui è situato il condominio.
L’amministratore è legittimato a partecipare alla procedura di mediazione previa autorizzazione dell’assemblea dei condomini costituita con due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio (oppure, in seconda convocazione, con un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'intero edificio) che delibera a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Le parti devono essere assistite da un Avvocato e il termine di durata massima della mediazione è tre mesi (il primo incontro tra le parti deve peraltro essere fissato dal mediatore entro e non oltre trenta giorni dal deposito dell’istanza di mediazione).
Sono previste spese minime di avvio del procedimento e indennità dovute al mediatore che variano a seconda del valore della controversia e se si raggiunga o meno l’accordo. Inoltre, alle parti è riconosciuto, in caso di successo della mediazione, un credito d’imposta. In caso di esito negativo già al primo incontro, invece, il procedimento si conclude senza alcun compenso per l’organismo mediatore.
Nel corso della mediazione qualora non si riesca a pervenire ad un accordo spetta al mediatore formulare una proposta di conciliazione cui le parti devono rispondere entro un breve termine, tenuto conto della necessità dell’amministratore di reperire un'apposita delibera assembleare di accettazione o rifiuto della proposta.
Concluso il procedimento di mediazione, l’accordo sottoscritto costituisce titolo esecutivo per l’espropriazione forzata, per l’esecuzione in forma specifica e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale. Diversamente, in caso di mancato accordo, si può procedere con un’azione giudiziale e non è previsto alcun compenso per il mediatore.
L’istanza di mediazione produce i medesimi effetti di un’azione giudiziale sui termini di prescrizione e impedisce altresì la decadenza (che inizia a decorrere nuovamente dal deposito del verbale di mediazione con esito negativo).
Si evidenzia altresì che, in ogni caso, la richiesta di concessione di provvedimenti giudiziali urgenti e cautelari non è preclusa dallo svolgimento della mediazione che inoltre non si applica ai procedimenti per ingiunzione e ai procedimenti di opposizione all’ingiunzione fino alla pronuncia giudiziale sull’efficacia provvisoria del decreto ingiuntivo.
Articolo redatto dall'Avv. Andrea Cruciani il 17.10.2015
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