L’acquisto dei diritti reali (proprietà, enfiteusi, superficie, usufrutto, uso, abitazione, servitù)
Trascrizione – Sentenza di accertamento – Organismi di Conciliazione e Mediazione – Transazione notarile
L’usucapione si distingue tra i modi di acquisto dei diritti reali (proprietà, enfiteusi, superficie, usufrutto, uso, abitazione, servitù), in particolare, immobiliari, per il titolo necessario alla trascrizione, indispensabile affinché l’acquisto sia opponibile nei confronti di ognuno, erga omnes.
Ai sensi del codice civile si devono infatti rendere noti col mezzo della trascrizione, gli atti che costituiscono, trasferiscono o modificano la titolarità soggettiva dei diritti reali (proprietà, servitù ecc.).
I contratti hanno forza di legge soltanto tra le parti, rispetto ai terzi hanno efficacia solo nei casi previsti dalla legge (art. 1372 c.c.); le sentenze, e i provvedimenti giudiziali in genere, fanno stato a ogni effetto tra le parti, i loro eredi o aventi causa (art. 2909 c.c.).
La trascrizione determina la priorità dei diritti “trascritti” ma è un onere di parte, in particolare, delle parti contraenti o processuali, affinché gli atti che li riguardano con riferimento a determinati beni abbiano effetto anche riguardo ai terzi, e siano quindi opponibili a tutti.
Gli atti si trascrivono nei Registri Immobiliari presso la competente Conservatoria e per trascrivere occorre un titolo: una sentenza, un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
I beni mobili in genere, circolano perlopiù attraverso il possesso di buona fede che, come si dice, vale titolo, costituisce una pubblicità di fatto; alcuni beni mobili, come le automobili e le barche, veicoli e natanti, sono registrati e inventariati; gli immobili sono inventariati dal Catasto ma soltanto a fini fiscali, per conoscere i soggetti tenuti al pagamento delle imposte. Sono invece i pubblici Registri immobiliari a costituire la fonte di prova della titolarità dei diritti sugli immobili.
Mentre il Catasto costituisce un inventario generale dei beni immobili, diviso in terreni e fabbricati, soltanto la Conservatoria dei Registri Immobiliari fornisce la prova necessaria della titolarità dei diritti in virtù della regolare continuità della trascrizione dei passaggi a favore e contro i soggetti titolari.
L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario dei diritti reali e ciò significa che l’acquisto avviene senza che il diritto derivi da un precedente titolare.
Come noto, si può acquisire la titolarità di un diritto immobiliare attraverso il possesso qualificato, ovverosia continuo, ininterrotto, pacifico, pubblico, non equivoco, con il cosiddetto animus possidendi e il relativo potere di fatto sul bene corpus, protratto nel tempo.
Tuttavia, affinché la titolarità del diritto così acquistato possa valere nei confronti di tutti, sia quindi opponibile a terzi, occorre la trascrizione.
Il titolo necessario per la formalità può essere, ai sensi di legge, un provvedimento giudiziale dichiarativo, a conclusione di un giudizio di accertamento, sia in ipotesi di usucapione ordinaria ventennale che abbreviata decennale, ove ne ricorrano tutti presupposti, con particolare attenzione alla necessità di provare la buona fede o meno.
In caso di non contestazione dell’usucapione da parte di chi risulterebbe titolare formale del diritto, è possibile tramite accordi di mediazione accertare l’usucapione e trascrivere, come titolo, il verbale di mediazione di cui al decreto legislativo 4 marzo 2010 n. 28 e ss.mm.ii., purché la sottoscrizione sia autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato, in base quanto disposto dal codice civile.
Ciascun soggetto ha la possibilità di avvalersi del procedimento di mediazione disciplinato dal decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, in materia di conciliazione delle controversie civili e commerciali.
Il procedimento di mediazione ha una durata non superiore a tre mesi che decorre dalla data di deposito della domanda.
All’atto della presentazione della domanda di mediazione, l’Organismo competente designa un mediatore e fissa il primo incontro tra le parti non oltre quindici un primo incontro di programmazione, in cui il mediatore verifica con le parti le possibilità di proseguire il tentativo di mediazione, non oltre trenta giorni dal deposito della domanda.
Peraltro, esperire il procedimento di mediazione è obbligatorio nelle controversie in materia di diritti reali, quindi anche per l’accertamento dell’usucapione.
È obbligatorio, nel senso che l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione il Giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio. Nei casi di mediazione obbligatoria, il Giudice condanna la parte costituita, che non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio. Quando il provvedimento che definisce il giudizio corrisponde interamente al contenuto della proposta, il Giudice esclude la ripetizione delle spese sostenute dalla parte vincitrice che ha rifiutato la proposta, riferibili al periodo successivo alla formulazione della stessa, nonché la condanna al rimborso delle spese sostenute dalla parte soccombente relative allo stesso periodo, altresì al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma ulteriore di importo corrispondente al contributo unificato dovuto.
L’accordo sottoscritto dalle parti e dagli stessi avvocati costituisce titolo esecutivo per l’espropriazione forzata, per l’esecuzione in forma specifica e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale. Gli avvocati devono attestare e certificare la conformità dell’accordo alle norme imperative e all’ordine pubblico.
Il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di € 50.000, altrimenti, l’imposta è dovuta per la parte eccedente.
Tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura. Quando la mediazione è condizione di procedibilità della domanda all’organismo, ovvero è disposta dal Giudice, non è dovuta alcuna indennità dalla parte che si trova nelle condizioni per l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato.
Alle parti che corrispondono l’indennità ai soggetti abilitati a svolgere il procedimento di mediazione presso gli organismi è riconosciuto, in caso di successo della mediazione, un credito d’imposta commisurato all’indennità stessa.
Articolo redatto da Andrea Cruciani
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