È stata introdotta a partire dal 2011 la «cedolare secca sugli affitti». Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni. È un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.

La cedolare secca, in pratica, sostituisce:
  • Irpef e le relative addizionali;
  • imposta di registro;
  • imposta di bollo;
  • imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;
  • imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.
Attenzione: resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

L’ importo della nuova imposta («cedolare secca») si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E' prevista anche un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
    nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
    nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. 

Durante l’intero periodo di opzione del regime della cedolare secca il canone di locazione non potrà subire rivalutazioni, neanche aggiornamenti dell’indice Istat che misura la perdita del potere di acquisto delle famiglie.

In base all'art. 3, comma 1, D.Lgs. n. 23/2011, solo le persone fisiche possono optare per il regime agevolato della cedolare secca sui redditi derivanti dalla locazione di unità immobiliari ad uso abitativo, in qualità di proprietari e titolari di altri diritti reali di godimento (ad es. usufruttuari).
Sono quindi esclusi tutti i soggetti IRES e le società di persone (SNC e SAS).
Inoltre, si precisa che le persone fisiche che affittano immobili nell'esercizio di un'attività di impresa, arti e professioni non possono accedere all'agevolazione come sancito dall'art. 3, comma 6, D.Lgs. n. 23/2011.
 
Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Per l’imposta sostitutiva, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef.
A cambiare è la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.  Il saldo si versa entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.
Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati questi codici:
    1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
    1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
    1842: Cedolare secca locazioni – Saldo 

La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.

Il reddito assoggettato a cedolare: